北京時(shí)代新天測(cè)控技術(shù)有限公司

　　住宅工業(yè)化以其工期短、人工少、能耗低等優(yōu)點(diǎn)被認(rèn)為將是建筑業(yè)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)有諸如萬(wàn)科、遠(yuǎn)大住工等企業(yè)尋求突破，用業(yè)內(nèi)人士的話說(shuō)就是“行業(yè)預(yù)期不錯(cuò)”。但由于成本較高、無(wú)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、生產(chǎn)規(guī)模較小等原因，這個(gè)產(chǎn)業(yè)遲遲難以撬動(dòng)，因而行業(yè)對(duì)政策扶持充滿期待。

　　“理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感”這句話用在目前國(guó)內(nèi)住宅工業(yè)化身上再貼切不過(guò)。

　　盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同“住宅工業(yè)化是未來(lái)建筑產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)”，但zui近證券時(shí)報(bào)記者采訪的多家一線房企對(duì)住宅工業(yè)化均處于觀望中，稱短期不會(huì)采取工業(yè)化方式建設(shè)項(xiàng)目。而其中zui重要的理由是住宅工業(yè)化屬制造業(yè)范疇，在構(gòu)件沒(méi)有規(guī)模化生產(chǎn)、工業(yè)化住宅建設(shè)沒(méi)有大規(guī)模推開(kāi)之前，其成本將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)有的建筑模式。

　　房企萬(wàn)科是住宅工業(yè)化的力行者。2012年，萬(wàn)科工業(yè)化住宅項(xiàng)目的新開(kāi)工面積為272萬(wàn)平方米，其全年新開(kāi)工面積為1433萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)，萬(wàn)科去年住宅工業(yè)化率為18.9%。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石去年曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，萬(wàn)科住宅工業(yè)化將在兩年內(nèi)完成。不過(guò)，主流產(chǎn)品工業(yè)化率兩年內(nèi)從18.9%提升至*，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這幾乎不可能完成。

　　朝陽(yáng)行業(yè)

　　談及住宅工業(yè)化，不得不提及遠(yuǎn)大住工。在國(guó)內(nèi)，遠(yuǎn)大住工是住宅工業(yè)化的zui早。

　　王石2007年底曾透露，至2012年底公司工業(yè)化率將提高至50%。而在2008年時(shí)，遠(yuǎn)大住工的住宅工業(yè)化率已經(jīng)達(dá)到85%。

　　“從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，住宅工業(yè)化未來(lái)必定是建筑產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)。”一位曾在遠(yuǎn)大住工任職高管的人士告訴記者。

　　不過(guò)在他看來(lái)，“住宅工業(yè)化并非房地產(chǎn)業(yè)范疇，它其實(shí)是屬于制造業(yè)。”遠(yuǎn)大住工盡管在國(guó)內(nèi)已經(jīng)具備成熟的住宅工業(yè)化制造技術(shù)，但兩年前謀求上市未果，其中重要原因之一，便是住宅工業(yè)化目前難在國(guó)內(nèi)形成規(guī)模。

　　作為國(guó)內(nèi)住宅工業(yè)化，萬(wàn)科工業(yè)化率的現(xiàn)狀也透露出這個(gè)行業(yè)目前的尷尬。

　　在2012年年報(bào)中，萬(wàn)科將“住宅工業(yè)化”放在經(jīng)營(yíng)策略*，其住宅工業(yè)化由裝修房、工廠化和綠色建筑共同組成。

　　盡管萬(wàn)科非常重視自身的住宅工業(yè)化戰(zhàn)略，但記者采訪的多位券商地產(chǎn)分析師均表示，目前并未對(duì)住宅工業(yè)化進(jìn)行深入研究，因?yàn)楝F(xiàn)階段住宅工業(yè)化只是一個(gè)概念，對(duì)公司業(yè)績(jī)影響不是很大。

　　其實(shí)，所謂住宅工業(yè)化，即標(biāo)準(zhǔn)化、批量化生產(chǎn)樓梯、墻體、外墻面磚、窗框、浴室等部件，將部件運(yùn)輸?shù)巾?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)后拼裝組建成整體住宅。簡(jiǎn)而言之，蓋房猶如“搭積木”。

　　據(jù)遠(yuǎn)大住工一位內(nèi)部人士介紹，以1～8層的小高層住宅為例，使用工業(yè)化的生產(chǎn)方式，可提高生產(chǎn)效率40%～55%，提高設(shè)備周轉(zhuǎn)率60%，還能zui大程度地節(jié)省能源，改善結(jié)構(gòu)精度，減少滲漏、墻體開(kāi)裂等質(zhì)量通病。

　　事實(shí)上，住宅工業(yè)化zui核心優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn)，首先是降低人工成本，其次是縮短工期。“以國(guó)外成熟案例來(lái)看，例如以傳統(tǒng)澆灌方式建樓需要1000名建筑工人，如果采用工業(yè)化方式運(yùn)作，可能只需要400人左右即可。”上述人士告訴記者。他坦言，對(duì)于房企zui看重的建筑周期，在采用工業(yè)化運(yùn)作后，基本上可以縮短40%~50%。

　　目前，在國(guó)內(nèi)如萬(wàn)科、遠(yuǎn)大住工、瑞安房地產(chǎn)等公司都在開(kāi)展住宅工業(yè)化技術(shù)探索，而且在住宅工業(yè)化的路上已經(jīng)走了十幾年。萬(wàn)科自1999年開(kāi)始探索工業(yè)化生產(chǎn)模式。2007年，萬(wàn)科住宅工業(yè)化研究基地落成，并獲批成為“國(guó)家住宅工業(yè)化基地”，開(kāi)始了技術(shù)成果向?qū)嵺`轉(zhuǎn)化的推廣應(yīng)用階段。

　　而遠(yuǎn)大住工則早在1996年，便開(kāi)啟了住宅工業(yè)化之路，zui初遠(yuǎn)大住工基本從日本、德國(guó)方面引進(jìn)建筑體系。作為國(guó)內(nèi)綜合性的住宅整體解決方案制造商，遠(yuǎn)大住工在長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)等十余個(gè)城市共擁有8家住宅工業(yè)化工廠。

　　成本不降反升

　　住宅工業(yè)化zui大的優(yōu)勢(shì)之一是降低成本，但記者了解到，在國(guó)內(nèi)推行住宅工業(yè)化項(xiàng)目的房企成本卻不降反升。

　　從衡量住宅工業(yè)化水平的指標(biāo)預(yù)制率（即實(shí)現(xiàn)預(yù)制建筑構(gòu)件數(shù)量與總建筑構(gòu)件數(shù)量的比率）來(lái)看，2007年萬(wàn)科住宅工業(yè)化技術(shù)在上海*次運(yùn)用，預(yù)制率30%，到2012年，萬(wàn)科南京上坊保障房項(xiàng)目預(yù)制率超75%。不過(guò)，從公開(kāi)信息來(lái)看，目前萬(wàn)科住宅工業(yè)化項(xiàng)目的預(yù)制率從11%到75%不等。

　　據(jù)上述遠(yuǎn)大住工內(nèi)部人士稱，正常來(lái)說(shuō)，像日本這種住宅產(chǎn)業(yè)體系完善的國(guó)家，預(yù)制率越高，平均成本越低。“不過(guò)，在國(guó)內(nèi)，按現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)鏈情況，預(yù)制率越高，成本則越高。”

　　據(jù)悉，萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景項(xiàng)目B3、B4號(hào)樓便采取了住宅工業(yè)化方式運(yùn)作。不過(guò)，這兩棟實(shí)際上較其他樓座成本反而高出400~500元/平方米。住宅工業(yè)化原本是為了壓縮成本，而目前國(guó)內(nèi)項(xiàng)目成本卻不降反升。

　　上述遠(yuǎn)大住工人士坦言，相對(duì)于工業(yè)化設(shè)備和建筑材料而言，國(guó)內(nèi)人工成本更為便宜，而工業(yè)化恰好對(duì)設(shè)備材料要求較高。他舉例稱，例如PC（預(yù)制混凝土）外墻模具是可以反復(fù)使用，但如果生產(chǎn)規(guī)模不大，所生產(chǎn)的PC外墻攤薄下來(lái)的成本就會(huì)更高。“簡(jiǎn)單來(lái)講，如果建筑構(gòu)件難以形成規(guī)?；a(chǎn)，加上額外的研發(fā)費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用，項(xiàng)目總體成本并不低。”

　　萬(wàn)科執(zhí)行副總裁王文金此前也曾公開(kāi)表示，住宅工業(yè)化在國(guó)內(nèi)尚屬于發(fā)展培育階段，其材料采購(gòu)成本、所需技術(shù)人員人工還相對(duì)較高，在目前較小的規(guī)模下總體成本高于傳統(tǒng)施工方式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，日本建筑人工費(fèi)基本上占到建筑成本的50%左右，香港的比例則為30%～40%，而國(guó)內(nèi)僅占16%～17%。

　　“住宅工業(yè)屬于制造業(yè)范疇，目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有哪一家房地產(chǎn)公司擁有真正的建筑構(gòu)件生產(chǎn)線。”前述曾工作于遠(yuǎn)大住工的人士稱。而萬(wàn)科方面也印證了該人士所言，據(jù)悉，萬(wàn)科在過(guò)去的住宅工業(yè)化項(xiàng)目中，都是與各地的構(gòu)件廠合作，采購(gòu)部件造房。

　　北京市建筑設(shè)計(jì)研究院第十設(shè)計(jì)所副所長(zhǎng)樊則森告訴記者，包括萬(wàn)科在內(nèi)涉足住宅工業(yè)化的公司PC構(gòu)件目前很難同時(shí)滿足規(guī)范、成本適當(dāng)、節(jié)能、防止?jié)B漏、預(yù)制率高和施工簡(jiǎn)易6個(gè)方面要求。

　　樊則森坦言，大部分工業(yè)化住宅僅僅將外墻、陽(yáng)臺(tái)板、樓板等進(jìn)行預(yù)制，主要受力結(jié)構(gòu)仍采取現(xiàn)澆方式，預(yù)制率普遍在15%～30%之間。

　　事實(shí)上，國(guó)內(nèi)目前多數(shù)涉及住宅工業(yè)化的項(xiàng)目，與過(guò)去開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，在施工程序上并無(wú)太大差異。只是所謂的“住宅工業(yè)化”樓盤(pán)或項(xiàng)目中的某些建筑構(gòu)件，是采用OEM（俗稱貼牌生產(chǎn)）的方式從廠商處采購(gòu)。在這個(gè)過(guò)程中，建筑構(gòu)件的采購(gòu)價(jià)格被無(wú)形推高。

　　行業(yè)期待政策扶持

　　“房企實(shí)質(zhì)上就是房地產(chǎn)資源整合方，即便是要采取工業(yè)化操作，也是選擇與建筑承包方合作，而且要等到住宅工業(yè)化規(guī)范成熟后。”碧桂園一名高層人士告訴記者。

　　在去年凈利潤(rùn)率普遍下滑背景下，房企理應(yīng)向往降低成本的渠道。然而，不少房企卻將這一極富前景的產(chǎn)業(yè)拒之門(mén)外。從住宅工業(yè)化目前現(xiàn)狀來(lái)看，也確實(shí)難以助房企降低成本一臂之力。產(chǎn)業(yè)難以撬動(dòng)的癥結(jié)究竟在何處？

　　AMT咨詢?cè)鼍邎?bào)告稱，中國(guó)住宅工業(yè)化時(shí)代的到來(lái)需要三個(gè)方面的前提條件：一是地產(chǎn)暴利模式的終結(jié)；二是政府的大力推動(dòng)，其手段主要包括標(biāo)準(zhǔn)制定、技術(shù)認(rèn)證、財(cái)政金融方面的經(jīng)濟(jì)政策；三是人工成本、原材料等生產(chǎn)要素價(jià)格變動(dòng)迫使住宅工業(yè)化提速。

　　“目前國(guó)內(nèi)做的并非真正意義上的工業(yè)化住宅，zui主要的原因有兩方面，從行業(yè)內(nèi)部來(lái)看，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)指引標(biāo)準(zhǔn)，目前建筑施工方所做的基本都是迎合傳統(tǒng)建筑標(biāo)準(zhǔn)。”前述曾工作于遠(yuǎn)大住工的高層人士告訴記者。

　　在他看來(lái)，缺乏配套鼓勵(lì)政策同樣制約行業(yè)發(fā)展，僅僅依靠萬(wàn)科、遠(yuǎn)大住工等公司單獨(dú)推動(dòng)住宅工業(yè)化很難奏效，“住宅工業(yè)化缺乏適合行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境。”他稱。

　　據(jù)記者了解，PC構(gòu)件作為工業(yè)產(chǎn)品進(jìn)入施工方，不但沒(méi)有減免稅扶持，反而存在增稅環(huán)節(jié)。目前，預(yù)制構(gòu)件出廠，按照17%的稅率征收增值稅，再加上構(gòu)件蒸養(yǎng)、運(yùn)輸，PC構(gòu)件因生產(chǎn)、施工、構(gòu)造要求增加鋼材用量，構(gòu)件的“身價(jià)”已經(jīng)不菲。

　　“國(guó)家目前僅僅是鼓勵(lì)，并沒(méi)有具體獎(jiǎng)勵(lì)措施，這導(dǎo)致很多民企在參與生產(chǎn)工業(yè)化構(gòu)件的過(guò)程中舉步維艱。”樊則森告訴記者。他認(rèn)為，這不僅制預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)，還制約了大型企業(yè)的發(fā)展。

　　盡管住宅工業(yè)化受到內(nèi)外因素制約，但在記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士眼里，一旦行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定，再配合鼓勵(lì)政策，住宅工業(yè)化規(guī)模迅速擴(kuò)張是水到渠成的事。而隨著工業(yè)化施工規(guī)模擴(kuò)大，采購(gòu)成本和技術(shù)人工將逐步降低，工業(yè)化工期短、人工少、能耗低等優(yōu)點(diǎn)將得到體現(xiàn)。

　　事實(shí)上，*早在幾年前便給出行業(yè)預(yù)期。

　　上海方面稱，將于未來(lái)兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)本市裝配整體式住宅面積占住宅開(kāi)工總量的20%左右。北京提出在“十二五”期間，以保障性住房為重點(diǎn)，到2015年工業(yè)化建造方式的住宅達(dá)到當(dāng)年開(kāi)工建筑面積的30%以上。雖然國(guó)家還沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，不過(guò)北京、上海、江蘇、深圳相繼出臺(tái)了一些設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收規(guī)范。

　　目前，涉足住宅工業(yè)化的公司已經(jīng)嘗試在保障房領(lǐng)域?qū)で笸黄啤?012年萬(wàn)科在12個(gè)城市投入保障房項(xiàng)目30個(gè)，自2006年萬(wàn)科參與保障房建設(shè)以來(lái)累計(jì)為社會(huì)提供447萬(wàn)平方米住房，其中部分保障房便采用了工業(yè)化形式。據(jù)遠(yuǎn)大住工內(nèi)部人士透露，他們目前主要爭(zhēng)取的也是保障房等政府客戶。